Le bail commercial est un élément essentiel du fonds de commerce. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail, le locataire ne peut plus exercer son activité. Par souci de protection du locataire-commerçant, le non renouvellement du bail à son échéance ouvre droit à une indemnité d'éviction. Ce droit du locataire est aussi parfois appelé propriété commerciale.
Selon l'article L. 145-14 du Code de Commerce, cette indemnité dite d'éviction est "égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement".
Mais le préjudice du non renouvellement est difficile à évaluer objectivement. L'article L. 145-14 du Code de Commerce précise que l’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Le locataire dispose du droit de rester dans les locaux, tant que l'indemnité n'a pas été payée.
Quelques exceptions existent. Selon l'article L. 145-17 du Code de Commerce, le bailleur n'est pas tenu de payer une indemnité s'il justifie un motif grave à l'encontre du locataore et si l'immeuble n'est plus propice à la location.
